Сопственоста низ призмата на урбанизмот

Урбанистичкиот план од правен аспект претставува подзаконски акт којшто произлегува од Законот за просторно и урбанистичко планирање. Генералниот урбанистички план (ГУП) и деталните урбанистички планови (ДУП) ги носи советот на општината (со исклучок на Градот Скопје, каде што ГУП-от го донесува Советот на Градот), во процедура строго пропишана во Законот за просторно и урбанистичко планирање. Просторниот план го носи Собранието на Република Македонија. Поради тоа крајно сериозно е донесувањето на плановите, бидејќи истите се основа за понатамошни инвестициски зафати со впечатливи финансиски вложувања, што е основа за севкупниот развој. ДУП-овите се основа за издавање услови за проектирање на градбите. Какви последици би имал инвеститорот кој целата финансиска конструкција, вложување во локацијата и изработка на проекти ги направил врз основа на легално издаден документ од општина, извод од план, а во меѓувреме планот се укине, инвеститорот не може да гради, а трошоците веќе ги направил. Ова мора да се има предвид и затоа е голема одговорноста на тие кои го носат планот да ја запазат процедурата за неговото донесување. Уставниот суд поведува постапка за уставноста на некој план само во случај кога е повредена процедурата за негово донесување.

Уставниот суд може да ја разгледува процедурата за донесување на планот и во колку не е во согласност со законот планот го поништува. Но, секој закон или подзаконски акт е само текст (во некои случаи обрасци и сл.), а ДУП е подзаконски акт којшто има и текст и цртежи. Уставниот суд не навлегува ниту во текстот, ниту во графичките прилози и по истите не поведува постапка за оценување на уставноста. Во некои случаи во текстот (одредбите од планот) или во графичките прилози се кријат елементи кои ја загрозуваат уставноста. Затоа и одговорноста на планерите и инженерите исто така е голема.

Ова укажува дека Уставниот суд не навлегува во суштината на планот, што е апсурд. Дали некој закон или подзаконски акт е во согласност со Уставот оценуваат уставните судии. Но што е со урбанистичкиот план како подзаконски акт – на пример ДУП. Бидејќи Уставниот суд не навлегува во планските решенија и одредбите во планот, коишто во некои делови сериозно може да ја обезвреднат сопственоста, којашто е една од темелните вредности гарантирана со Уставот на Република Македонија (не сум запознат дали на Правниот факултет се изучува урбаното право), во Уставниот суд неопходно е да одлучуваат рамноправно и експерти од урбанизмот по предмети од урбанистичките планови. Тие ќе можат навремено да ги увидат и да реагираат за спорните решенија во плановите.

Жителите реагираа за неквалитет, но доцна е кога некој инвеститор пред вашата куќа или стан изгради зграда (зградурина) и ви го одземе сонцето, видикот, проветрувањето, зеленилото, воздухот со некомпатибилна наменска употреба. Ви ја повредил сопственоста којашто ви е гарантирана со Уставот, ви ја намалил вредноста на сопственоста, ве осиромашил. А што е со стручноста и одговорноста?
Морална одговорност секако сносат сите учесници во изработката на
планот (планери и ревиденти, мислења и согласности) и во неговото донесување
Градот, односно општината преку советниците.

Но како што напоменав на почетокот, планот го донесуваат избраниците на народот, советниците.

Всушност одговорноста се релативизира и како и за секој закон или подзаконски акт, којшто може да има далекусежни последици, временски или материјално никој не одговара – планот е донесен во име на народот преку неговите избраници, но последиците ги трпи истиот.
Покрај градежната вредност кои се другите елементи кои ја заокружуваат вредноста на сопственоста. Другите елементи всушност претставуваат соседско право (секоја планирана градба која се предвидува да се гради има свои соседи и предизвикува влијание врз нив), а тие се:
• Право на пристап до локацијата и градбата
• Право на осончување на одредени простории во станот или куќата
• Право на проветрување на градбите односно просториите
• Право на видик (кај градби на коси терени)
• Право на мир и тишина
• Право на брза евакуација
• Право на сигурност и стабилност на градбата и градбите околу неа со пропишани дистанци меѓу градбите од аспект на обрушување при природни катастрофи
Ова би биле клучните елементи кои ја заокружуваат вредноста на сопственоста. Секако во вредноста треба да се вклучат и амбиенталните и архитектонски вредности на градбата и градбите околу неа и тоа не е за потценување, доколку како што кај нас беше пракса во плановите се наведени препораки за архитектонско обликување врз основ на историски стилови. Ова мешање во плановите е крајно неодговорно и може да се смета како притисок на планерите и оние кои го донесуваат планот.

Исто така мошне значајни елементи на градежната вредност се близината на здравствени центри, близината на спортско-рекреативни центри, паркови, близината на транспортни центри, трговски центри, можноста за сигурно паркинг- место, поврзаноста на квалитетна инфраструктурна мрежа (квалитетна сообраќајна мрежа, електрична мрежа, водоводна мрежа, канализациска мрежа, брз интернет преку оптички кабли) безбедноста на квартот, можностите за безбедност и сигурност од аспект на природни катастрофи, пожари и сл. Но дали овластените проценители при утврдување на вредноста на станот или градбата го имаат ова предвид. Не сум уверен дека сите елементи коишто се набројани погоре се вклучени во проценките.
Погоренаведените елементи на соседското право, врзано со сопственоста, всушност се решаваат или треба да се гарантираат со стандардите и нормативите за урбанистичко планирање. Постои правилник за стандарди и нормативи за урбанистичко планирање кој произлегува од Законот за просторно и урбанистичко планирање.

Сведоци сме дека Законот за просторно и урбанистичко планирање беше често пати дополнуван и изменуван (не навлегувам дали од објективни или субјективни причини). Исто така бројни дополнувања и измени претрпе и овој правилник. Една измена е карактеристична. Во правилникот висината на градбите се утврдува во плановите како максимална, но понатаму во нареден член за плац од 500 квадратни метри висината на градбата се утврдува како минимална од 21 метар, понатаму за плац од 1000 квадратни метри висината на градбата се утврдува како минимална од…!? Ова е директен удар на соседското право, односно сопственоста.
Врз основа на соседското право и сочувување на вредноста на сопственоста висината на планираните градби се утврдува врз основа на урбанистички анализи кои ги вклучуваат погоренаведените соседски права и се утврдува како максимална – и не може поинаку, бидејќи се повредува Уставот на РМ. (Но ова не го виде Уставниот суд).

Закон за легализација на бесправно изградени објекти

Законот за легализација на бесправните градби директно влијае на сопственоста. Според истиот може да се легализираат градби кои се надвор од инфраструктурни коридори со нивните заштитни појаси, градби кои се надвор од некакви заштитени подрачја и сл. Притоа заборавајќи дека според нашиот Устав граѓаните на Република Македонија имаат еднакви права. Значи постојат бесправни градби една во инфраструктурен коридор, а на 1 м од неа друга бесправна градба, којашто е надвор од инфраструктурниот коридор. Сопственикот на градбата којашто се наоѓа во инфраструктурниот коридор не може да ја легализира за да стекне сопственост (имотен лист), а сопственикот на градбата којашто се наоѓа надвор од инфраструктурниот коридор може да ја легализира со што стекнува имот (добива имотен лист), сопственост којашто има своја вредност. На овој начин повреден е Уставот на РМ бидејќи граѓаните немаат еднакви права. (Но и ова не го виде Уставниот суд.)
Всушност требаше да се донесе Закон за амнестија на бесправната градба, каде што сите сопственици на бесправните градби се амнестираат, со што сите стекнуваат сопственост, односно имотен лист. При рушење на бесправните градби кои се вон планските решенија, односно се наоѓаат во заштитени подрачја или на инфраструктурни коридори сопствениците се обесштетуваат. На тој начин Уставот немаше да биде повреден. Законот за амнестија на бесправната градба беше препорачан од експертите за земјишна политика при ФАРЕ некаде во 1997- 1998 година, по примерот на други европски земји. Италија на пример е земја во која пред да се донесе Законот за амнестија на бесправната градба имала приближно 3,5 милиони бесправни градби (Венеција е еден од градовите со најголем број бесправни градби). Ова е податок од експертите за земјишна политика на ФАРЕ.

Кога зборуваме за бесправната градба, сеедно дали е легализирана или не (освен онаа која плански се поклопува со предвидените површини и висини за градба) таа директно влијае на соседското право, намалувајќи ја вредноста на легалните градби, во некои случаи значително.
Градоначалниците, советот на општините и урбанистите планери треба добро да размислат за поставување нови градби или надградби во веќе плански изградени и оформени населби, бидејќи ова директно влијае врз сопственоста, многу често намалувајќи ја нејзината вредност.

Но што е со јавното право, односно јавниот интерес?

Планските програми имаат важна улога при зачувување и надградување на јавниот интерес во просторните и урбанистичките планови. Затоа добро обучени мултидисциплинарни експертски тимови, врз основа на сеопфатни анализи треба да работат во изготвувањето на планската програма. Програмата е обврзувачка за тимот на планери кои го работат планот. Низ планските решенија треба да дојде до израз јавниот интерес. Што кога јавниот интерес ќе надвладее над соседското право намалувајќи ја вредноста на сопственоста, дали тоа може да се процени и соодветно надокнади? Ова се однесува кога вредноста на градбите паѓа од причини што одредена инфраструктура се води близу градбите, како приоритет кој произлегува од јавниот интерес. Материјална надокнада следува ако градбата се наоѓа во инфраструктурниот коридор и се руши, но за оние градби што се непосредно до инфраструктурниот коридор и ја загадуваат околината (патишта) или ја загрозуваат (нафтоводи, гасоводи, електродалноводи) намалувајќи им ја вредноста, нема решение. Законодавецот и за вакви случаи сериозно треба да размисли и изнајде решение.
Се поставува прашање дали секогаш е сочуван или надграден јавниот интерес или е обезвреднет за сметка на некои приватни интереси и политички притисоци на кои подлегнуваат и планерите и урбанистите.Транзицијата низ кои поминува општеството, недоволно изградената демократија, ниското ниво на општествена свест и разни видови коруптивни влијанија се причина во поедини планови да не е доволно сочуван или надграден јавниот интерес, односно јавното право. Ова значи дека и планерите се под разни видови притисок. Но дали планерите се доволно обучени? Урбанизам се изучува во рамките на архитектонските факултети. Дипломираниот архитект веднаш може да почне да работи на урбанистички план, но не може да го води, да раководи со планерски тим. За тоа се потребни повеќе години работно искуство. Во минатото, со постари правилници за урбанистичко планирање, беа потребни најмалку пет години работно искуство и полагање пред стручна комисија во рамките на министерството надлежно за урбанизмот, за да се добие овластување за водење изработка на урбанистички планови. Денес овластувања дава Комората на овластени архитекти и инженери. Урбанистичкото планирање е сложен мисловен процес со мултидисциплинарен пристап. Раководењето на вакви планови бара добра едукативна надградба за да се усогласат постулатите од мултидисциплинарната работа. Најдобро едукативно наградување е во поголемите планерски куќи, (кои веќе скоро и да ги нема), каде се работат скоро сите видови планови и кои се составени од стручни лица од повеќе области. Во нив се создаваат експерти од областа на урбанизмот. Но план без визија не е план, што значи планерот треба да биде и визионер.

Како и да е, планот со планските решенија не треба да ја намали вредноста на сопственоста, напротив треба да ја зголеми, преку зголемување на вредноста на градбите и вредноста на земјиштето. Но кога тоа е спротивно од наведеното, без разлика по чија иницијатива, планот мора да се најде пред Уставниот суд. За да не дојде до вакви непријатности, пред сè од аспект на зачувување на јавниот интерес и неповредливост на сопственоста, пред да се донесе планот, министерството коешто е надлежно за урбанизмот мора да има развиен оддел од експерти од повеќе области кои стручно, детално, сеопфатно преку мултидисциплинарна анализа го проценуваат планот и во колку е во ред даваат согласност за да може советот на општината да го донесе планот. Дали министерството надлежно за урбанизам денес го има потребниот капацитет? Не сум сигурен. Веројатно може да настанат пропусти, кои во крајна инстанца пак би требало да завршат пред Уставниот суд, па според ова Уставниот суд мора да има свои експерти, организирани во посебен оддел, кои ќе го дадат своето мислење (може ли за предмети од урбанизмот рамноправно со другите експерти по уставно право да одлучуваат и експерти од урбанизмот како уставни судии, бидејќи сопственоста е една од темелните вредности на Уставот, а нејзиното обезвреднување во планските документации може да го видат само урбанисти?)
И за на крај: пожелно е, од многу причини, под итно да се формира ново посебно Министерство за урбанизам и домување (по примерот на САД) каде што ќе има професионалци.