Порта3 – градежништво, архитектура и екологија Порта3 – градежништво, архитектура и екологија
Откако се актуализираше во јавноста прашањето за просторот кај поранешната фабрика „Треска“ повторно се јавија старите болки за тоа што да се прави со конкретен простор и како тој да се подведе во урбанистичко планските документации во изработка. Последното е од особено значење затоа што Општина Центар – Скопје воведе т.н. мораториум на градење на конкретни, издвоени Детални урбанистички планови. Ако се погледне изворната одлука во суштина станува збор за „начин на применување на деталните урбанистички планови“ кои се таксативно наброени. Тоа е така за терминолошки да се избегне необременоста на Законот за просторно и урбанистичко планирање, кој не предвидува суспензија на веќе донесените детални урбанистички планови, нешто што е овозможено со новиот Закон за урбанистичко планирање донесен на 10.2.2020 година. Новиот закон има одложно дејство, па ќе започне да се применува наскоро. До тогаш сè уште ќе важи стариот Законот за просторно и урбанистичко планирање.
Градежните парцели на кои се наоѓа поранешната Фабрика „Треска“ се дел од ДУП „Буњаковец 2“ кој е во изработка, и благодарение на актуелноста на темата, очигледно се соочува со низа проблеми. Но за тоа нема да дискутираме овде.
Она што е мошне впечатливо е фактот дека при дискусија на сите насобрани проблеми и прашања, некако се провлекува во јавноста терминот „стекнати/стечени права“. Актуелноста и вербализацијата на овој термин, за жал, доведува и до многу заблуди, истовремено и од оправдани и од неоправдани причини. Тоа е така затоа што и при самото дискутирање на оваа тема, терминот „стекнати/стечени права“ се користи како сликовито изразно средство во вербалниот говор, без притоа да се обрне внимание што претставува, кои се неговите причини, какви последици и сфаќања произведува, но и што значи во правниот живот воопшто.
Не сум сигурен дека ќе го дадеме целосниот одговор на тоа прашање, бидејќи самиот збор „стечени/стекнати“, морфолошки претставува придавка на „права“, а самата теорија, но и пракса многу малку се занимава со ова прашање. За волја на вистината, праксата е несвесна за примената и за значењето на овој термин.
Поради ова сметам дека и настануваат низа дезинформации, погрешни толкувања, а особено погрешна примена на самиот правен термин, со што доведува до заблуда кај оние кои треба да ползуваат од стечените/стекнатите права.
Стекнатите права не се апсолутни
Терминот „стекнати права“ е општ и комплексен термин и како таков не може да се стави во некоја потесна рамка за да се објасни неговото правно животворење во легалистичка, но и во практична употреба.
Самиот термин суштински претставува една кованица од два апстрактни поими. Првиот поим е „стекнува/стекнување“, додека вториот е „право/правда/правичност“. Стекнувањето подразбира дејствие, коешто може да биде активно, но и пасивно по својата природа, додека правото/правдата/правичноста ја претставуваат причината поради која се преземаат тие дејствија, нивен основен извор.
Кога се зборува за „права“ се мисли на оние коишто произлегуваат од Уставот, од конвенциите и од меѓународните договори (inter partes и erga omnes).
Терминот „стекнати права“ не претставува ниту принцип, туку е еден специфичен вид на доктрина која ја заштитува целта до која е потребно да се дојде или стекне конкретно право, и истото да се напушти за да се утврди подоцнежниот статус.
Оваа доктрина е флуктуирачка во рамките на тие права и не е апсолутна, едноставно затоа што ниту едно право не е апсолутно, туку со самото тоа што се располага со него по принципот на слободна диспозиција, на ист начин се менува и смислата за стекнување, т.е. нејзиниот основ.
Стекнувањето оди правопропорционално со правото, односно за да некакво право постои, да биде воспоставено, мора да биде определено како такво и да постои можност да биде фактично држено, располагано и уживано, а со тоа и да биде дефинирано како „стекнато“.
На пример, статусното право претставува едно од најосновните права. Старите Римјани под статусно право (Jus quod ad personas pertinent) подразбирале право кое се однесува на лица – лично право. Тоа ја регулирало правната положба (status) на лицата во римското општество преку конкретни правни правила.
За волја на вистината, оваа смисла до ден денес, помалку или повеќе, не е променета, туку е адаптирана на модерните сфаќања за односот на граѓанинот кон државата. И обратно, неговиот статус и улога во општеството и државата. Правата кои граѓанинот ги ужива се регулирани со највисокиот правен акт – Уставот, а потоа и со законите кои произлегуваат од замислата на „уставотворецот“. Во денешна смисла на зборот граѓанинот преку Уставот стекнува конкретни права, кои се јасно дефинирани и кои го регулираат неговиот статус во општеството во однос на државата.
И оттука е јасно дека, веќе стекнатите права, во оваа смисла на зборот, само може да се унапредат, да останат исти, но не и да се уназадат. Тоа е суштината на оваа „нејасна“ доктрина, бидејќи токму преку оваа врска на граѓанинот со општеството – државата, како негов творец, се поврзува со неговата волја и желба да се унапреди себе си, но и другите.
Значи, граѓанинот е моќно битие, меѓутоа со самото тоа што тој својот суверенитет го предава на демократски начин на избори, тој практично дава легитимитет и легалитет да во негово име и за негова сметка, определени тела одлучуваат и донесуваат закони и прописи кои ќе влијаат во општествениот живот.
Фикција којашто не е произлезена од правото, туку е настаната произволно
Иако до овде, во овој текст, ни се чини дека материјата околу „стекнатоста“ на правата излезе надвор од темата во насловот, сепак, целта на ова раслојување е да покаже дека, прво, правото не е апсолутно, ниту апсолутистичко; второ, дека основот – стекнувањето исто така не е апсолутно и апсолутистичко; и трето, дека стекнувањето, како и правото, имаат своја вредност, која е варијабла и која како таква постои зависно од условите под кои правото ги диктирало и ги создало. Стекнатоста/стекнувањето не е само по себе основ, туку тоа произлегува од правото и е нераскинливо од правото, па така не претставува настанување само по себе, оти во спротивно би претставувала чиста фикција, а не одраз на моменталната состојба која е фактички присутна. Секоја фикција којашто не е произлезена од правото, туку е настаната произволно, нема правен основ и таа само му штети на правото за да воспостави нов однос кој нема да влијае апсолутно, апсолутистички и узурпаторски врз правото и правата на другите.
Ова последното е основа за рамноправност, еднаквост и еманципација на правото, правдата и правичноста за сите луѓе подеднакво.
Најсвеж пример претставува т.н. Брегзит (Brexit), односно напуштањето на Велика Британија на Европската Унија.
За Британија сега постои опасност да се соочи со недостаток на правна заштита на правата, кои претходно беа гарантирани под правото на ЕУи тоа претставува огромен ризик по нејзиното напуштање на Унијата. Есенцијата на овие права се содржи во фактот дека тоа е загарантирано право, за сметка на мислењето дека тоа е очекувано право во континуитет и дека таквото право треба да има економска вредност, што сугерира дека е возможно да биде пренесено. Меѓутоа потешкотијата произлегува кога треба да се дефинира „границата/опсегот“ на сопственоста. Значи, терминот „стекнати права“ не претставува ниту принцип, туку е еден специфичен вид на доктрина која ја заштитува целта заради која е потребно да се дојде или стекне конкретно право, и истото да се напушти како би се утврдил подоцнежниот статус.
Како што погледнавме на почетокот од ова излагање, практично стекнувањето мора да има определена вредност, а вредноста е утврдена согласно конкретни права. Така, како најчеста и најосновна вредност во животот на човекот, помеѓу другите, претставува и сопственоста.
Сопственоста во нашето право, согласно нашиот Устав претставува една од темелните вредности (член 8). Шестата темелна вредност е правна заштита на сопственоста. Меѓутоа, во Уставот постои една недоследност кога се потенцира сопственоста како темелна вредност. Терминот „јавна сопственост“ речиси да не постои во Законот за сопственост и други стварни права. Воведен е терминот „добра од општа употреба“, па многу лесно овој термин се претвори во државна сопственост, и нејасно стана до каде се граничи моќта на државата со располагањето на јавниот простор. Се чини дека Државата може многу лесно да располага со стварите од нејзина сопственост, без да има јасна дистинкција што точно Државата може, а што не може да отуѓува и под каков режим истото да го става. Оттука произлегоа и многу лесни постапки за отуѓување на државно земјиште (градежно или земјоделско) под сомнителни услови, а со тоа се доведе и до нерамномерен и неправилен економски развој на Државата.
Во таа смисла, членот 30 пак од Уставот, го гарантира правото на сопственост и правото на наследување, и притоа создава права и обврски сопственоста да служи за доброто на поединецот и на заедницата. Притоа, никому не може да му бидат одземени или ограничени сопственоста и правата кои произлегуваат од неа, освен кога се работи за јавен интерес утврден со закон.
Токму низ овие редови се гледа нејасниот статус на сопственоста како право и нејзиното стекнување. Од една страна, уставотворецот не се впушта во наведување на облиците на сопственоста, но од друга страна со самото тоа што наведува дека сопственоста како право создава права и обврски и дека истата треба да му служи за доброто на поединецот и на заедницата, делува рестриктивно. Рестриктивноста се наоѓа во фактот што самиот уставотворец наметнува дека сопственоста предизвикува да постојат права и обврски, и дека таа не е апсолутна, неограничена, апсолутистичка. Таа има вредност и вредноста произлегува од правата и обврските, особено од обврските. Тоа значи дека сопственоста, сама по себе, има вредност која значи унапредување и економисување со ова право, а не штета и наштетување по секоја цена.
Меѓутоа, нејасниот и неодредениот став на Уставот во овој дел, придонесува за една семоќност и самоволност на Државата да управува и располага со сопственоста по нејзина волја, па со тоа се создава и една нерамномерна општествена култура на семоќ на секој оној што е држател на правото на сопственост, што во суштина и не е така.
Тоа не било случај со поранешните устави во поранешниот социјалистички систем.
Тоа не било случај ни кај Старите Римјани, каде што правата на приватните сопственици plena in re potestas, никогаш не биле апсолутни и наполно ексклузивни. Секогаш постоеле ограничувања, па дури и во класичното и посткласичното право надвладеало правилото дека ниеден сопственик не смее да го искористува правото на сопственост со цел да му наштети на друг – male enim nostro iure uti non debemus; malitis non est indulgendum.
Се сметало дека е должност на секој сопственик да го ползува своето право во допуштени рамки и да го одбегнува намерното оштетување на друг.
Тоа не е ниту случај во Протоколот кон Европската конвенција за заштита на човековите слободи и права каде е допуштено секое физичко и правно лице да има право на непречено уживање во својата сопственост, и дека тоа на никаков начин не го спречуваат правото на Државата да ги примени оние закони кои се неопходни за да се контролира користењето на сопственоста, согласно на општите интереси или да се обезбеди плаќање на даноците или други придонеси или парични казни.
Ако, притоа, се погледне Законот за сопственост и други стварни права (ЗСДСП), правен основ за стекнување сопственост може да биде според закон, врз основ на правна работа и со наследување. Правото на сопственост се стекнува и со одлука на надлежен државен орган, на начин и под услови определени со закон (член 112 од ЗСДСП).
Стекнување право на сопственост врз основ на градење
За нас, во овој случај од особено внимание се одредбите од овој закон кои се однесуваат на стекнување право на сопственост врз основ на градење.
При изградба на објект на градежно земјиште, кога станува збор за градење на земјиште, сопственикот на земјиште предвидено со закон или врз основ на закон за градежни работи стекнува право на сопственост и на градежниот објект кој го изградил на земјиштето согласно градежните прописи и со запишување на правото во јавните книги за запишување на правата на недвижностите. Градителот на објектот со согласност на сопственикот на земјиштето стекнува сопственост врз објектот само под услови кои погоре ги наведовме.
Оваа одредба (член 116 од ЗСДСП) претставува наједноставен начин да се објасни како функционираат стекнатите/стечените права кога станува збор за градење.
Определено лица „А“ се здобило со право да гради на сопствено или на туѓо земјиште. Тоа лице „А“ не може да се стекне со сопственост на објектот, или на дел од објектот, без претходно за тоа да се согласи сопственикот на земјиштето (субјект „Б“), ако тој објект се гради на туѓо земјиште. Секако, тоа право да гради, субјектот „А“ не би го добил ако претходно не ја испочитува процедурата согласно друг закон – lex specialis, кој тоа му го дозволува (Законот за градење).
Значи, субјектот „А“ не е сопственик на земјиштето, но не е сопственик ниту на градбата, тој само има стекнато право да гради објект. Субјектот „А“ ќе стане сопственик на градбата (или дел од неа) оној момент кога таа градба ќе ја впише во јавна книга и врз основ на уписот ќе се стекне со сопственост врз новонастанато право – на недвижност. Слично е и кај субјектот „Б“. Тој, под претпоставка, може врз основ на договор да се спогоди со субјектот „А“ од градбата да добие определен дел, кој понатаму ќе го впише во јавна книга, и врз основ на тоа да се стекне со право на сопственост.
Субјектот „Б“, притоа, се стекнал со можност да се стекне со право на сопственост на дополнителна недвижност, покрај недвижноста – земјиштето кое го има. Тој може и да го отстапи правото на сопственост врз земјиштето, како би се здобил со право на сопственост еквивалентно или поголемо, од вредноста на сопственоста која има во моментот (која ја стекнал по претходен основ).
Ова укажува дека, ниту субјектот „А“ и ниту субјектот „Б“ се сопственици на една идна ситуација, која е непредвидлива и која е правно извесно дефинирана, но неизвесна да се случи. Нивниот однос претставува една правна фикција. Извесно е дека субјектот „А“ сака да гради, но неизвесно е дали ќе го комплетира и ќе се здобие со право на сопственост. Извесно е дека субјектот „Б“ има сопственост врз земјиште каде што субјектот „А“ сака да гради, но неизвесно е дали ќе дозволи да се гради на неговата сопственост.
Со други зборови, ниту субјектот „А“ ниту субјектот „Б“ немаат стекнато право на сопственост на нешто коешто треба да се случи во иднина, а е неизвесно дали тоа ќе се оствари. Она што е извесно е дека субјектот „А“ има стекнато право да гради, а субјектот „Б“ има стекнато право на земјиште коешто е од интерес на субјектот „А“.
Мошне интересна е ситуацијата од членот 117 од ЗСДСП каде градител може да се стекне со право на сопственост врз основ на одобрение од надлежен орган и ќе изгради објект на земјиште врз кое друг има право на сопственост без негова согласност, па така се стекнува со сопственост и на земјиштето на кое го изградил објектот, но и на земјиштето што е во функција на објектот за редовна употреба, но само во ситуација ако не знаел, ниту можело да знае, дека гради на туѓо земјиште, а сопственикот на земјиштето знаел за градбата и не се спротивставил веднаш.
Ова е можно само во ситуации кога одобрението за градење е дадено врз основ на неверодостојни документи за правото на сопственост на земјиште, што подоцна ќе се утврди. Во тој случај, сопственикот на земјиштето има право дури и да бара надомест на штета од страна на градителот во вредноста на земјиштето во висина на пазарна цена.
Тоа значи дека градителот е совесен, додека сопственикот е несовесен сопственик на земјиштето кое е под негова сопственост.
Сосема спротивна е ситуацијата кога постои несовесен градител, а совесен сопственик (член 118 од ЗСДСП). Градителот имал одобрение за градење, но знаел или можел да знае дека документот за правото на сопственост на земјиште не е веродостоен, тој гради на туѓо земјиште, а сопственикот се спротивставува. Сопственикот може да бара да му припадне правото на сопственост на градежниот објект, или градителот да го сруши изградениот објект и да му го врати земјиштето во првобитна состојба, или градителот да му ја исплати прометната цена.
Постојат и други модалитети предвидени во Законот за сопственост и други стварни права, но овие неколку споменати се едни од клучните за да се објасни односот на сопственоста и земјиштето како предмет на сопственост, основот за градење, како и стекнувањето на правата кои произлегуваат од градењето, односно сопственоста на земјиште како првобитна состојба пред да настане градењето воопшто.
За ова, во стварното право се вели дека accessorium sequitur principale, односно дека сè до одвојување/сепарација на споредната ствар (објектот) од главната ствар (земјиштето), дотогаш тие ја делат истата правна судбина. Со чинот на одвојување на непосредниот плод од стварта, настанува и чинот на физичко одвојување од матичната ствар, особено кога станува збор за човеково дејствие, во овој случај градење. Совесниот градителот кој има стекнато право исклучиво да гради, но не и право на сопственост, може да се стекне со сопственост на градбата, врз основ на соодветен правен основ во моментот на одвојување. Моментот на одвојување, во овој случај претставува завршување на градбата и упис на правото во јавна книга.
Сè до тогаш, ниту градителот има право на сопственост, ниту сопственикот на земјиштето се откажал од сопственоста (ја пренел) и ниту пак се стекнал со нова сопственост.
Од тие причини не може ни да стане збор за некаква вредност којашто не е воспоставена ниту констатирана, а камо ли да стане збор за стекнати права по тој основ.
„Несреќна“ одредба од Правилникот за стандарди и нормативи на урбанистичкото планирање
И тука завршува приказната со тоа како функционира стекнатото право во случајот „Треска“, како и во кој било друг случај кога станува збор за толкување на доктрината „стекнати/стечени“ права.
Економската вредност на стечените/стекнатите права произлегува од конкретен правен однос кој веќе бил воспоставен и кој дал одреден плод, но не којшто нема никаков плод, никаква вредност, а тежнее да приграби некаков плод.
Во примерот што го наведовме, мора субјектот „Б“ да има право на сопственост, односно субјектот „А“ да има стекнато право да гради.
Правото на сопственост само по себе не е апсолутно кога станува збор за градење објект врз земјиште, туку тоа е основ за здобивање на други права. Тоа право на сопственост е долната граница и истото не може да се одземе, туку само може да се зголеми (да се добие ново право на сопственост). Исто и со правото на градење, тоа е само стекнато право да се гради, но не и да се стекне со право на сопственост, тоа е идна околност која треба да настапи.
Слично и при онаа „несреќна“ одредба од Правилникот за стандарди и нормативи на урбанистичкото планирање каде во членот 3 став 1 точка 4 се предвидува: „Сукцесивно зголемување на стечените права по основ на сопственоста на градежното земјиште, уредувањето на земјиштето и правата на градење, освен ако тоа не е спротивно на јавниот интерес;“ не се однесува на желби и посакувања за поголема катност на инвеститорите, односно на сопствениците на земјиштата, и придодавање на вредност на стекнување каде што не постои. Таа се однесува на стекнатите права по основ на сопственоста кои биле претходно воспоставени, сопственоста како основ да не биде намалена, а врз основ на која е стекнато право да се гради врз таа сопственост (недвижност). Значи, сопственоста не може да се намалува (квадратурата на земјиштето врз кое се гради), а со тоа и да се намалува стекнатото право да се гради на конкретната сопственост (градежно земјиште).
Со други зборови, предвидената катност на конкретна градежна парцела не е стекнато право, туку е основ за да се стекне право на градење врз конкретна сопственост, тоа е она што не смее да се намалува, а не катноста и бруто-развиената површина на објектот дадена во ДУП. Катноста и бруто-развиената површина се варијабла и добиваат во вредност како стекнато право откако ќе се изгради во целост и впише во јавна книга, а не додека е во фаза на градење, особено не пред да отпочне градење на објектот, односно пред да се стекне правото да се гради. Само откако ќе се стекне правото да се гради, може да се стекне идна сопственост, но таа треба најпрво да се изгради, а не пред тоа.
Да се внимава како и на кој начин се располага со сопственоста со локацијата „Треска“
Треба да се биде многу внимателен кога се пристапува кон решавање на проблемот со поранешната фабрика „Треска“. Впрочем, треба да се биде особено внимателен во иднина и со многу други слични такви случаи, бидејќи веќе такви се случиле неколку пати досега.
Најдобра водилка во оваа ситуација треба да биде и Пресудата од Судот за човекови права од Стразбур, случајот Виќентијевиќ против Република Македонија (жалба бр. 50179/07) од 4.2.2014 година.
Судот во Стразбур го нагласил и истакнал правото на сопственост, односно законското очекување дека правото стекнато по основ на денационализација претставува основ во рамките на членот 1 на Протоколот 1 од Конвенцијата. Тој дополнува и дека вонредното преиспитување на правосилната пресуда од страна на Врховниот суд на Република Македонија, каде биле констатирани фундаментални грешки во постапката за денационализација, па констатирал правна неизвршливост, се предуслов да се случи мирното уживање во сопственоста, а со тоа правично да се заштитат стекнатите/стечените права. Грешките кои ги констатирал Врховниот суд, а Стразбур ги потврдил биле ненадминливи при спроведување на постапката за денационализација и истите довеле до неможност од извршување.
Сума сумарум, ако се земат предвид сите околности досега изнесени во овој текст, треба особено да се внимава како и на кој начин се располага со сопственоста. Истовремено треба да се внимава и како се дава можност да се стекне право на градење, а врз основ на тоа да се стекне право на сопственост. Не е воопшто едноставно да се зауздат, некогаш нерационалните барања на инвеститорите, а истовремено и правопропорционално неразумните желби на граѓаните, кои сакаат да се стекнат со дополнителна сопственост од онаа што веќе ја имаат.
Секое невнимание носи грешки коишто се ненадоместливи во правниот промет, а со тоа и правната култура во Република Северна Македонија.
Не треба воопшто да бидеме наивни, бидејќи таквите грешки не се продукт на неумесност или небрежност. Палетата на кривични дела во Кривичниот законик е голема, а таа започнува од Злоупотреба на службената положба и овластување (член 353), па сè до Давање поткуп (член 358), Давање награда за противзаконито влијание (член 358-а), Примање награда за противзаконито влијание (член 359), односно Противправно стекнување и прикривање имот (член 359-а).
Автор: Владимир ПАТЧЕВ, м-р (магистер по казнено право)
