ДУП-от за локацијата кај Холидеј Ин 8.8 пати ги надминува параметрите на ГУП-от

Платформата „ЗДРАВЈЕТО ПРЕД ПРОФИТОТ“, на својот сајт ја објави анализата на ГУП vs ДУП за локацијата кај Холидеј Ин која ви ја пренесуваме во целост.

Густината на домување на локацијата кај Холидеј Ин двојно ги надминува најгустите делови на Мумбаи и Хонк Конг.

Има многу аспекти кои се проблематични во врска со Деталниот урбанистички план (ДУП) за градската четврт Ц 08 (спроти Холидеј Ин) кој моментално е стопиран со мораториумот од Општина Центар.
Оваа локација е во срцето на Скопје и заслужува третман со конкурс.
Процесот на донесување на планот поради позицијата и важноста на четвртта треба да биде максимално отворен за сите граѓани на Скопје, а не само на Центар.
Ц 08 е лош план од многу аспекти: аспектот на (не)почитување на природниот и изградениот контекст, непочитување на потребите на граѓаните, непостоење на издржани анализи итн.
Овојпат ќе се задржиме само на фактот дека овој ДУП не е усогласен со “законот“ од повисок ранг, т.е. Генералниот урбанистички план (ГУП) на Скопје донесен на 4.12.2012, а со важност до 2022 година.
Генералниот урбанистички план за еден град ја поставува визијата за развој на градот во наредните 10 години, ја планира главната сообраќајна мрежа и други инфраструктури и уредува генерални параметри по градски четврти: намени, број на жители итн.
Плановите од пониско ниво (деталните урбанистички планови) подетално ја обликуваат градската четврт задолжително почитувајќи ги параметрите од планот од повисок ранг. Усогласеноста е дефинирана со Закони и правилници.
Оваа неусогласенот е една од причините зошто беше прогласен мораториум на плановите во Општина Центар, сè додека не се преработат и не се усогласат со плановите од повисок ранг.

ГУП 2012-2022 за градска четврт Ц 08

Позиција на градска четврт Ц 08 (т.е. Ново Маало + паркингот спроти Холидеј Ин)
обиколена со бул. Кочо Рацин на исток, река Вардар на север, ул.Мирче Ацев и ул. Филип II Македонски на запад
извор: ГИС на Град Скопје (http://gup.skopje.gov.mk/GUP)

И покрај тоа што е неразбирливо зошто Генералниот план на Скопје 2012-2022 предвидува само 2% јавен простор за четвртта Ц 08 која е ЦЕНТРАЛНА, да видиме што вели за другите намени и како го проценува капацитетот на просторот. Ова е важно зашто сите пресметки за сообраќајна инфраструктура, за снабдување со вода, за одвод на отпадни води, за снабдување со струја итн. на ниво на градот се прават ВРЗ БАЗА НА ОВИЕ БРОЈКИ. Се работи за егзактни бројки, за капацитети на мрежи кои не смее да се надминат, за животот во градот да се одвива нормално. Никој не би чувствувал проблем доколку се зголеми јавниот простор, но би чувствувал проблем доколку четврт планирана за 1 илјада жители ја населат 2 илјади, а камоли 10 илјади.

Посебни улови за четврт Ц 08 – нумерички показатели
извор: Генерален урбанистички план на Град Скопје 2012-2022
Документ: Посебни услови по четврти: линк

Деталниот план (ДУП) за оваа четврт многукратно ги надминува овие параметри од ГУП-от.

Според ГУП 2012-2022, четвртта Ц08 ги има следните просторни можности:
-да вдоми 1.250 жители и корисници (просечно 347 семејства)
-на вкупна бруто развиена површина за домување од 40.625 м2 (вкупно сите нивоа за домување)
-на вкупна површина од земјиште посветена на домување од 1.55 хектари, т.е. само 1/3 од блокот
-просечниот број надземни нивоа за домување да биде 7
Исто така планот предвидува 2.33 хектари т.е. 48% од земјиштето да биде посветено за комерцијални намени, но како вкупна површина тие не смеат да го надминат домувањето кое е доминантна класа на намени, што значи дека не може да се развиваат комерцијалните намени во многу нивоа, иако во приземје се доминантни.
-Бидејќи пресметките за сите инфраструктури се правени за 1.250 корисници, во тие 1.250 треба да се вбројат и корисниците на деловните простори, не само жителите.
Планот за оваа четврт кој моментално е стопиран со мораториумот многукратно ги надминува овие параметри.
Проблемите кои ни се случуваат со недоволен капацитет на канализацијата, електроенергетската мрежа, снабдувањето со вода, сообраќајот, пренатрупаните градинки не се случајни. Тие се резултат на лошо планирање. Плановите мора да се прават врз база на издржани податоци и пресметки и да се почитуваат хиерархиски.

ДУП 2012-2017 за градска четврт Ц 08

Извадок од: Изменување и дополнување на ДУП Голем ринг, јужен дел -исток
Планска документација 2012-2017
*Измената е работена според ГУП 2002-2012, паралелно на донесувањето на ГУП 2012-2022

Планиран развој за четвртта – нумерички показатели
Извадок од: Изменување и дополнување на ДУП Голем ринг, јужен дел -исток
Планска документација 2012-2017

8.8 пати се надминуваат параметрите на ГУП-от во однос на површина за домување и во однос на број на жители, а за број на корисници од ГУП-от може да се смета дека се надминати за над 15 пати.

Според ДУП-oт за градска четврт Голем ринг јужен дел -исток (или Ц08) изработен во декември 2012-та (кој е моментално стопиран и треба да се преработи), се планирани следните параметри:
3 градежни парцели (1.1, 1.2 и 1.3 на цртежот) од вкупно 36.277 м2 и премал јавен простор од само 7.322 м2 измеѓу.
Сите 3 парцели се со стопроцентна изграденост и имаат деловни простори од П+4 ката, т.е. вкупно 181.385 м2 деловен простор само на тие 5 нивоа.
Дополнително, во секоја од парцелите се развиваат кули до максимум П+60+Пк и поврзувања меѓу кулите до П+20+Пк со вкупна развиена површина од 68.000 м2.
Планот предвидува 200.000 м2 развиена површина за секоја парцела, т.е. вкупно 600.000 м2, со што за домување во кулите би останале 600.000 – (181.385 + 68.000) = 350.615 м2. Таа површина би вдомила над 11.000 жители.
Со тоа, 8.8 пати се надминуваат параметрите на ГУП-от во однос на површина за домување и во однос на број на жители.
Дозволената густина со ГУП-от е и самата доста висока – 805 жители на хектар. Со ДУП-от пак се предвидуваат 2.400 жители на хектар (или 240.000 жители на км2), густина каква што не постои ни во најнехуманите делови на Хонг Конг и Мумбаи. Густината на домување со ДУП-от двојно ги надминува најгустите делови на Мумбаи и Хонк Конг, а дозволената густина од ГУП-от ја надминува за 3 пати.

Најгустите делови во најгустите градови на светот имаат густина од максимум 120.000 жители / км2. Четвртта Ц 08 би имала густина од 240.000 жители / км2
Извор: линк

Бидејќи пресметките во ГУП-от се правени за 1.250 жители заедно со корисници на деловните простори , со овој ДУП уште повеќе се надминува таа бројка од 1.250 корисници, зашто само деловниот простор (да претпоставивме дека тоа се ниските делови и поврзувањата меѓу кулите) би продуцирал барем 10 илјади корисници.
Со тоа параметрите за број на корисници од ГУП-от може да се смета дека се надминати за над 16 пати.
Капацитетот за паркирање е надминат за минимум 3.5 пати, а сите тие возила треба да влезат преку улицата Мирче Ацев и само преку еден влез кој истовремено е и главниот влез во јавниот простор.
Дополнителен проблем би било паркирањето. ~ 8.500 потребни паркинг места за оваа површина (според стандарди за таа површина, иако ДУП-от вели 7.500) имаат потреба од 255.000 м2 простор или 7 подземни нивоа низ целиот простор, што е пресериозен градежен потег и преголема инвестиција. Не ни е познат случај за градење подлабоко од 2 подземни нивоа во Скопје со оглед на подземните води. Со ова може да се смета дека капацитетот за паркирање е надминат за минимум 3.5 пати.
Исто така, многу голем проблем е што сите тие возила треба да влезат преку улицата Мирче Ацев и само преку еден влез кој истовремено е и главниот влез во јавниот простор.
Дополнително, планот со 100-процентна изграденост на парцелите, при дозволени максимум 70% за парцели во кои има домување, не го задоволува ни Законот за урбано зеленило кој побарува барем 20 % озеленување во парцела.
Оттука се заклучува дека деталниот план за четвртта (според кој се донесени спорните одлуки за дооформување на парцели и продажба на државно земјиште) е потполно нереален и многукратно ги надминува параметрите од планот од повисоко ниво, не ги почитува законските и подзаконските одредби и треба целосно да се преработи.
Како што беше спомнато на почетокот, неусогласеноста со ГУП-от е само еден од аргументите за преработка на планот за Ц08.
Другите аргументи се поврзани со позицијата на четвртта во срцето на градот (поради што заслужува конкурс) и значењето на локацијата за Скопје и граѓаните поради што е потребен максимално инклузивен процес во донесувањето на овој план.
Како последна поголема неизградена локација во центарот на градот, Ц08 е сериозна можност да се демонстрира поинакво планирање од она досега, што е #ШансаЗаСкопје која мора да се искористи.