ДУП Алумина: Планот не само што не е завршен, туку е во рана фаза на подготовка

Сл.3 Дел од предлози за локалитетот од невладините и граѓански здруженија

Втората работилница – јавна дебата се одржа на 22.8.2022 година, во просториите на Комората на овластени архитекти и овластени инженери и на неа земаа учество 15 учесници од следните профили: професионални планери, сообраќајни инженери, консултанти од областа на заштита на животната средина, претставници на единиците на локалната самоуправа, академски работници, архитекти и планери. За разлика од првата работилница, оваа, сосема очекувано беше далеку пофокусирана, со одговор на сите позначајни теми. Клучни заклучоци од истата беа:

– комплексноста и значењето на локалитетот укажуваат дека истиот треба да се разработи како комплекс,

– стекнатите права се основна алатка за владеење на правото, затоа што со нив се детерминира вредност и

– неопходност од изработка на соодветни студии, истражувања и проекти во сите фази на планирање.

Сл. 4 Стручна дебата

Пред да се продолжи кон понатамошна изработка на планот, беа презентирани наодите од овие две работилници пред Комисијата за урбанизам на Општина Карпош, како и пред Советот на Општина Карпош.

УСЛОВИ И ПЛАНСКИ ОДРЕДБИ

Деталните урбанистички планови се состојат од графички приказ на планските решенија, текстуален дел со услови и плански одредби за градење и нумерички податоци за планските решенија со билансни показатели[1]. Сите овие елементи на планот, во фаза на негово спроведување се издаваат преку Изводот од ДУП што овозможува правилна подготовка на проектната документација. Поединечно читање на трите основни елементи на ДУП-от е невозможно, уште повеќе е законски недозволиво. За жал, деновиве сме сведоци токму на вакво слободно, нестручно и паушално читање на овој план и свесно искривување на реалноста. Со цел да ги разобличиме невистините, во продолжение ќе ги презентирам дел од условените плански одредби и како тие влијаат врз детерминирање на физичката структура во овој план[2]. Фокусот е ставен на локалитетот на поранешната фабрика Алумина, иако опфатот е поширок.

• ПОВРШИНА ЗА ГРАДЕЊЕ И ПРОЦЕНТ НА ИЗГРАДЕНОСТ

Овој детален урбанистички план, впрочем како и трите претходни планови предвидува една утврдена (рамковна) површина за градење, за која по правило се одредува процент на изграденост на земјиштето како планска одредба што ја ограничува површината за градење во рамки на која ќе се дефинираат повеќе поединечни градби во урбанистички проект, како втора фаза на спроведување на планот. Овој процент директно се референцира во нумеричките показатели (табеларен приказ) и оттука, нестручната јавност може да дојде до погрешен заклучок дека целата површина ќе биде изградена, иако начинот на кој ќе спроведе оваа планска одредба зависи од задоволување на повеќе услови.

Сл.5 Споредба на утврдена површина за градење и нејзина можна реализација

Така, иако во графичките прикази, утврдената површина за двете градежни парцели на локалитетот на фабриката Алумина зафаќаат 85 % (комбинирано) од градежните парцели, тие се ограничени на 50 %, односно 70 % изграденост за деловни намени и домување, соодветно. Дополнително, истите се условени со обезбедување на задолжително 50 % површинско зеленило, со што ефективно реалниот процент на изграденост не може да надмине 40 % ако се земе дека е потребно и 10 % од земјиштето за сообраќаен пристап, пешачки патеки, инфраструктурни градби и сл. Оттука, графиката која беше лиферувана во јавноста, со просто екструдирање на утврдената површина за градење во максимална височина, не само што е нестручно читање на план, туку намерно ширење на лага, посебно затоа што истото беше објаснето и во презентацијата пред Советот и во онаа на јавната анкета.

Сл.6 Зони на со Х/3 растојанија, при потенцијална парцелација (студија на висини)

Ова е дотолку појасно ако се земе предвид и условот за примена на задолжителната планска одредба за „поставување на градбите во однос на планираната улична мрежа од најмалку Х/2 од нивната висина, заради проодност во случај на обрушување“, а во согласност со член 150 од општите и посебните услови и за просторен развој на ГУП на Град Скопје или минимално растојание на градбите од градежните парцели при потенцијална парцелација.

Сл.7 Зона на Х/2 растојание, при воени и други обрушувања (студија на висини)

•  ВИСИНА И КОЕФИЦИЕНТ НА ИСКОРИСТЕНОСТ

Имајќи предвид дека овој план се изработува по Законот за урбанистичко планирање од 2014 година, член 44 – максималната височина на градење ја детерминира како стечено право, кое по правило или се задржува или зголемува, но не се намалува со нов план. Трите претходни детални планови, максималната височина на градење ја имаат утврдено на 105 м, со што се постави прашањето на кој начин со предметниот план може да се контролира оваа планска одредба. Притоа, иако последниот ДУП за локалитетот е поништен од Уставниот суд, стручната дебата укажа на правната аргументација, дека кога градежно земјиште се отуѓува од страна на државата тогаш купопродажните договори се референцираат со атрибутите на тогаш важечките планови. Имајќи предвид дека била организирана јавна лицитација за продажба на имотот на поранешната фабрика Алумина, планските атрибути утврдуваат одредена вредност, за која гарантира всушност донесувачот на планот – државата.

Сл.8 Зона на можни повлекувања на градбите во однос на регулациона линија (студија)

Следејќи ги искуствата на другите скопски општини, нашата стратегија беше да се дефинираат плански одредби кои висината и коефициентот на искористеност ќе ги условат со обезбедување на хумани услови за домување на жителите во непосредната околина. Така, меѓу другите, две од клучните одредби кои го регулираат ова се условите: да „изградбата на максимално дозволените висини на завршен венец е условена од задоволување на утврдениот стандард за сончева инсолација врз непосредната околина“ и „обезбедување на потребниот број на паркинг-места во рамките на сопствената градежна парцела“.

Сл.9 Инсолација (студија на висини)

Предметниот ДУП, интензитетот на изграденост (коефициент на искористеност) за двете градежни парцели, комбинирано го ограничува на 9,5, но во реалност, примената на горните плански одредби укажува дека истиот ни приближно нема да биде искористен. Сепак во интерес на слобода на архитектонско изразување е задржан како директна математичка релација од графичките атрибути на планот.

НАМЕНА НА ЗЕМЈИШТЕТО И ГРАДБИТЕ И ГУСТИНА НА НАСЕЛЕНОСТ

Регулацискиот план за градска четврт З06, овој локалитет го планира со мешовита намена и соодветно истата ја условува со примена на член 24 од општите и посебните услови за просторен развој на ГУП-от, според кој соодносот на двете групи на класи на намени (А – Домување и Б – Комерцијални и деловни намени) мора да биде 60/40. Со овој детален план, при диструбиција на површините големо влијание имаше и веќе изградениот станбен фонд во опфатот, па така за да се задоволи горниот услов се појави отстапување во однос на нумеричките вредности декларирани во табеларните прикази на ГУП-от од 0,5 ха (во делот на земјиштето за намената А – Домување), за кое бевме свесни и оставивме градот да се произнесе соодветно во фаза на мислење.

Сл.10 Споредбени биланси ГУП – ДУП

Барањето за диверзификација на наменската употреба на земјиштето, во повеќе наврати беше објаснето дека е можно само преку т.н. компатибилни намени кои се утврдуваат за секоја градежна парцела поединечно. Соодветно, низ јавната анкета се кристализираше потребата од дополнување на планот со планска одредба за „задолжителна изградба на градинка со капацитет соодветен на вкупниот број на жители и корисници“ и истата ќе биде вградена во него. Од друга страна, повиците да се планираат училишта, здравствени домови, спортски сали и сл. не само што не е дозволено со ГУП-от туку, не е предвидено ниту во вкупниот систем на јавни функции на ниво на град, за предметниот локалитет.

Сл.11 Маскимална дистрибуција на компатибилни класи на намена (студија)

Што се однесува до бројот на жители и густината, укажуваме на фактот дека едната градежна парцела (ГП 11.7) е планирана со намена Б4 – Деловни намени, која како компатибилни намени воопшто нема предвидено никаков тип на домување, што значи истата нема скриени жители. Втората градежна парцела  – ГП 11.8 има расположливи само 18.436,77 м² за домување што одговара на дополнителни 567 жители (плус на постојните 687 жители и дополнително планираните 964 жители на другите градежни парцели). Сепак, фер е да се каже дека овој ДУП дозволува употреба на т.н. линиски центар, на начин утврден во член 37 од општите и посебните услови за просторен развој на ГУП на Град Скопје, според кој нумеричките вредности за планираните градби во појас од 25 м од регулациона линија кон примарната улична мрежа не влегуваат во нумеричките показатели за дадениот блок. Нашата анализа, укажува дека со употребата на условените плански одредби, се доаѓа до вкупна развиена површина со намена А-домување од приближно 50.000 м², што заедно со останатите парцели со иста намена во овој плански опфат одговара на приближно 2.750 жители. Архитектонскиот конкурс е можност да се проверат алтернативни решенија за употреба на линискиот центар како инструмент, за што свое мислење конечно ќе дадат комисиите за урбанизам и на Општината и на Град Скопје. За споредба, целата градска четврт З06, согласно со ГУП-от е планирана за вкупно 15.750 жители, што значи, во опфатот на деталниот план за поранешната фабрика Алумина, се планира да живеат 17,5 % од вкупниот планиран број на жители од оваа четврт, дури и со користење на т.н. линиски центар.

СООБРАЌАЈ И ПАРКИРАЊЕ

Сообраќајното решение беше едно од клучните фактори при утврдување на планските одредби на планот. Имено, општ консензус при анкетирање на сите чинители во процесот беше дека за да се овозможи максимално можна отвореност на партерот, потребно е моторизираниот сообраќај да се спушти во подземните ниво-а, паралелно со  намалување на процентот на изграденост. Затоа со планот е предвидено, при понатамошното спроведување преку урбанистички проект, задолжително „да се планира паркирање во подземни ниво-а до кои ќе се пристапува од заедничка сообраќајна комуникација со профил и ранг на сервисна улица“, како и можност за „реализација на заедничко подземно и надземно паркирање за две или за повеќе парцели преку заедничка пристапна комуникација“. Во насока на промоција на алтернативни форми на сообраќај, како дел од планските одредби се вклучени и услови за обезбедување на велосипедски патеки, паркинг-простори за велосипеди и соодветно димензионирање на истите зависно од постигнатата развиена површина за градба.

Оставајќи конечното решение да се донесе во фаза на урбанистички проект, предвидена е планска одредба за „задолжителна изработка на сообраќајно решение за целиот локалитет“, со кој ќе се докаже оправданоста на кое било решение на планирана состојба, која предвидува подземен булевар уште од времето на планот на Кензо Танге.

ЗЕЛЕНИЛО

Аргументацијата дека локалитетот на поранешната фабрика Алумина треба да се разработи како комплекс кој ќе придонесе кон јавниот интерес значеше надминување на законски утврдените минимуми. Така, идната операционализација на планското во проектно решение е условено од обезбедување на „минимален процент на површинско зеленило не помало од 50 %, од кои задолжително е да се предвиди 20 % од вкупната површина на градежните парцели под кои не е дозволена градба“; проектирање на „поголеми површини или серија од зелени површини поврзани во фoрма на зелен коридор, кои не смеат да се оградуваат и треба да претставуваат функционална целина“; и задолжителна имплементација на т.н. меки мерки за заштита од поплави.

Сл.12 Дистрибуција на отворени јавни површини (студија)

Јавната дебата укажа и на потребата од предвидување на услов за изработка на посебен проект за хортикултура и одржување, како гаранција за избор на најсоодветни решенија.

ВИЗУАЛИЗАЦИЈА КАКО СТУДИЈА

Знаејќи дека со овој ДУП се креираат правила за идна разработка на локалитетот со урбанистички проект, на кој ќе му претходи спроведување на урбанистичко-архитектонски конкурс, си зададовме задача да направиме своевидна симулација на максималистичко сценарио при примена на сите плански одредби. Всушност,  и еден од клучните заклучоци на стручната дебата беше неопходноста од разработка на архитектонско решение, во фаза на подготовка на планските одредби.

Сл.13 Студија на можна примена на планските одредби при разработка на Урбанистички проект

Идејата зад ваквиот пристап беше втемелена и во фактот што ваквиот тип на планови се тешко разбирливи за пошироката јавност, што впрочем и се виде не само преку примерите на други локалитети во градот туку, и преку спроведувањето на јавната анкета на овој план. Така, ако не можеме да влијаеме во законски утврдената ортографија, можеме да покажеме како потенцијално може да се применат планските одредби и да се дојде до проектно решение.

Овој концепт беше маскимално транспарентно презентиран пред советниците со прецизно образложение што претставува и која е неговата цел, а подоцна истиот беше објаснет и на јавната презентација пред граѓаните и медиумите. Знаејќи ја важноста на локалитетот, сметам дека ваквиот пристап беше повеќе од оправдан.

ЗАКЛУЧОК

Во овој момент постапката за изработка и донесување на планот е во својата прва четвртина (н.з. по јавна анкета, следува прибирање на мислење од Град Скопје, согласност од Министерството за транспорт и врски и гласање на Советот). По завршената јавна анкета, ДУП-от ќе биде реевалуиран и од Комисијата за постапување по анкетните листови и од Комисијата за урбанизам, двете на Општина Карпош. Од исходот на овој процес, ќе се утврди какви промени ќе доживее планот и дали ќе има повторна(и) јавна(и) анкета(и). Со други зборови, планот не само што не завршен, туку е во рана фаза на подготовка.

Но, јавната анкета на овој план, се чини го покажа вистинското лице и намери на дел од т.н. граѓански здруженија. Имајќи го предвид начинот на нивното делување, вклучително и на дел од советниците се поставуваат две клучни прашања: каде е поставен моралниот компас на луѓето кои немаат елементарно познавање и разбирање на процесите и регулативата, кои се професионално нестручни, а сè повеќе од спремни за ширење на дезинформации во функција на политикантство и колку е ефикасен процесот на партиципативно планирање во македонскиот исполитизиран контекст? Во самата дефиниција на партиципативно планирање стои дека тоа е двонасочен процес, но како да се спроведе истиот кога, на три одржани презентации пред Советот, вклучително и три комисии за урбанизам на Советот на Општината, не беше дадена ниту една формална препорака, забелешка, предлог за подобрување на планот, наспроти безброј закани дека без оглед на сè, планови во оваа општина нема да се гласаат.

Ние, како изработувачи на Деталниот урбанистички план, опстојуваме на замислата да се креираат оптимални услови за спроведување на урбанистичко-архитектонски конкурс за локалитетот и остануваме отворени за секоја стручна и издржана препорака како да се подобрат планските одредби, како законски неопходен критериум за негово спроведување.

Автор: м-р Стефан ЛАЗАРЕВСКИ, дипл. инж. арх.

(Планер потписник на ДУП Алимина, „Тајфа архитекти“)