Во недостаток на добри станови да се потсетиме на 12 критериуми за квалитетен стан

Во беспоштедната, нерамноправна борба да се продаде се` што е квадратен метар во понуда на новоизградени станови, често може да се најдат простори за живеење без употребна вредност. Голем дел од становите се лошо организирани и нефункционални, вон сите нормативи за проектирање, станбените згради се вметнати во урбанистички планови како површини за градење, онаму каде останало слободно место, на постоечка инфраструктура, без притоа да се направи сеопфатна анализа.

Понудата на новоизградените станови камелеонски се прилагодува на барањата за што повеќе простории во што помалку квадрати, за да можат осиромашените граѓани да добијат кров над глава.  Што всушност купиле граѓаните, најчесто сфаќаат откако ќе почнат да живеат во станот, но тогаш е веќе доцна. Па така, добиваме станови кои се нудат како ексклузивни, на „топ локации“, а се наоѓаат на места со несоодветна инфраструктура, преоптоварени градинки и училишта, недостаток на паркови, паркинзи и се купуваат квадратни метри во несоодветно организирани функци за домување, па така становите немаат употребна вредност.

Која е употребната вредност на становите кои денес се градат? Мате Бајлон, педагог и професор на Архитектонскиот факултет во Белград, во фокусот на неговите теоретски истражувања ги имал станбените згради, проблемите на конструктивните системи и нивното влијание на станбената изградба и анализа на становите. Неговата книга за станбено живеење, на факултетот е користена како учебник по предметот станбени згради. Тој уште пред 50 години утврдил 12 критериуми за проценка на употребната вредност на станот. Но, за овие критериуми денес малку се знае, а уште помалку се зборува.

конкурсен стан, Бранко Алексиќ (1975)

Сертификат за квалитетот на станот е документ кој на секој купувач може да му биде од голема корист, при одбирање на недвижноста. Сертификатот за квалитет е скала на објективни критериуми за проценка на класата на станот. Според неговиот квалитет, станот може да се класифицира во една од 8-те класи (G, F, E, D, C, B, A и A +). Покрај локацијата и големината, клучен квалитет на станот е неговата употребна вредност.

Кај нас, становите со минимална употребна вредност се продаваат по максимална цена. „Станот што го градиме не секогаш има соодветна употребна вредност, како во однос на вложените средства така и сам по себе. Ова значи дека со истите средства можевме да изградиме повеќе и подобри станови”, Бајлон. Во оваа ситуација, најмногу страдаат купувачите и крајните корисници – плаќаат скапо, а живеат глупаво!

Секој купувач треба да го провери целокупниот квалитет и употребна вредност, употребливоста на станот кој има намера да го купи.

Градски ѕид, Скопје, кула тип „М“ (1966)

архитекти: А. Серафимовски, В. Ладинска, Д. Димитров, Р. Минчева, С. Ѓуриќ

проектна организација „Македонија проект“

Неурамнотеженоста на цената и квалитетот на становите постојано се зголемува. Производството на станови е големо, но нивниот квалитет е мал. На новата градба и недостасува многу. Недостасува остава, кујна (најчесто поставена на ѕид сред дневниот престој и без вентилација, особено природна), семејството нема каде да се собере, нема каде да седне да руча, (во најголем број случаи трпезаријата лебди некаде помеѓу ѕидот со кујнски елементи и тесната дневна соба) терасата е тесна, речиси неупотреблива, спалната соба е премала (едвај се сметува плакар, а камоли креветче за бебе). Скоро секаде во регионот проблемот е ист. Бројките не се добри. Дури 60 отсто од купувачите избираат недвижност за која потоа се каат. Од овие причини, пред купувањето, секој купувач треба да го провери целокупниот квалитет и употребна вредност на станот што има намера да го купи.

остава во рамки на кујната, плакари во ходник, У. Мартиновиќ, станбен објект во Ниш (1969)

Што е употребна вредност на стан?

Употребната вредност на станот е сложена и е составена од повеќе компоненти, а придонесува и за културата на живеење. При проценката се споредува големината на просториите и нивниот сооднос, позицијата на просторијата во склоп на станот, се обраќа внимание како се меѓусебно поврзани зоните во станот.

Со поимот и замислата на употребната вредност на станот интензивно се занимавале Мате Бајлон, Бранко Алексиќ (еден од претставниците на белградската школа на станбено живеење) и Бранислав Миленковиќ, кој се занимавал со истражувања во методологијата на проектирањето.

Целта на истражувањето и работата на професорите од Архитектонскиот факултет во Белград, била во што помалку квадрати да се организира поквалитетен стан. Намерата била економично да се гради, а недостатоците во станот да се сведат на минимум. Исто така важно било и лесното и брзо одржување.

Во однос на потеклото, употребната вредност на станот е резултат на синтезен модернизам. Станува збор за принцип на усвојување обрасци на организација од различни средини и нивно собирање во една функционална матрица. Бројни станови од југословенскиот период содржат модели преземени од Германија, Америка, Шведска, Франција и Данска.

кула во нас. Кисела Вода (1964)

архитект: Вера Ќосевска

проектна организација „Пелагонија проект“

Мате Бајлон прв воспоставил критериуми за проценка на употребна вредност на станот:

–          Одвојување на децата според пол

–          Одвојување на децата и родителите

–          Одвојување на простории за личен и заеднички живот

–          Собирање на семејството околу заедничка маса

–          Можност за формирање „кружна врска“

–          Можност за формирање „проширена комуникација“

–          Непречен прием на гости

–          Пролазна дневна соба

–          Флексибилност

–          Одвоена работна кујна

–          Гардеробирање и остава

–          Отворени површини

воени кули, нас. Аеродром, Скопје (1975)

архитекти: Д. Томовски, Н. Лагудин, К. Муратовски, А. Банчотовски, В. Ладинска, С. Апостолски

проектна организација „Македонија проект“

Со текот на времето, некои карактеристики на употребна вредност на станот атрофирале и исчезнале. Наспроти југословенските станови, современата станбена изградба е дегенерирано потомство. На современото домување многу нешта му недостасуваат. Новите станови немаат проширена комуникација, кружна врска, работна кујна, отворени површини, ниту простор за гардеробирање и остава. Слободно може да се каже дека социјализмот не разгали во однос на становите кои се градени во тој период, на кој може да се подзавиди во светски рамки во однос на функционалноста, организацијата на станот, искористеноста на просторот и станбени населби концепирани според сите потреби на домувањето.

Проширената комуникација беше одлика на југословенската школа за домување. Нејзиното потекло доаѓа од скандинавските земји, поточно од Шведска. „Проширената комуникација се појави од потребата да се најде форма на семејно собирање на заедничка маса, таму каде претрупаноста на станот тоа не го дозволува“, истакнува Мате Бајлон. Целта на интервенцијата била да се создаде стан со два центри. Едниот центар бил наменет за родителите, другиот бил наменет за децата и нивните пријатели. Идејата за проширена комуникација се потпира на предвоените трпезарии, кои претставувале комбинација на место за доручек и влезен хол. Трпезаријата во салонски стан била централно место на семејно собирање. Проширената комуникација би требало да ја има истата улога во модерен стан.

Проширената комуникација

Кружната врска е суштински квалитет на употребна вредност на станот. Таа подразбира формирање непрекинато движење во рамки на системот на ланчано поврзани простории. Кружната врска се „применува во ситуации кога е потребно да се постигне поголемо ниво на присутност во услови на малку квадратни метри, при што се намалува или неутрализира чувството на тесен простор“. Целта на кружната врска е континуирано поврзување на дневната, ноќната и сервисната зона во однос на насоката на влезното движење.

кружна врска во стан

Отворените површини биле резултат на влијание на модерната медицина на развитокот на концептот на модерен стан.

Концептот на модерен стан, покрај кујната и бањата, подразбира и присуство на лоѓиа, тераса или балкон. Се смета дека чистиот воздух и престојот на отворено имаат позитивен ефект врз здравјето и расположението на луѓето. Во текот на 1950-тите години, лоѓиата се почесто влегува во станбениот организам како негов составен дел. Употребата на лоѓиа е конститутивен мотив на југословенски стан и белградската школа на домување. Како отворено подрачје, лоѓиата претставувала просторно продолжување на една од дневните простории – најчесто дневната соба или трпезаријата.

Гардеробирање и оставата, биле нешта кои се подразбираат. Некогаш, не можеше да се замисли стан без остава, таа била составен дел од групата простории за домаќинство. Ходниците и предсобјата биле наменети за гардеробирање (одлагање на чадори, јакни, чевли). Од една страна, тие биле простори за транзиција помеѓу различни зони. Од друга страна просторите за движење биле места за одлагање на различни работи. Новоизградените станови се градат без остави, многу често ја немаат работната кујна, туку таа е во склоп на дневниот престој, без да биде одвоена како посебен простор, без разлика дали е одвоена со ѕид или не, простор за плакари за гардеробирање има малку, а простор за одлагање речиси и да нема. Со вакви редукции, квалитетот на овие станови значително се намалува, а со тоа и нивната употребна вредност.

стан – 79 м2, населба Аеродром, Скопје (1980)

архитект: Васка Ладинска, проектна организација „Македонија проект“

Да се купува паметно

Ни се случува еден вид негативна спирала. Како општество и поединци, се повеќе се навикнуваме на се полоши услови за живеење. Домување во станови без кујна, остава, кружно движење, без адекватно димензионирани простории и отворени површини ни стануваат начин на живот, а во меѓувреме сме изгубени во замаглените критериуми на тоа што се подразбира под стан. Во ситуација кога се нејасени параметрите за цената на станот, единствен критериум по кој се раководиме е местопложбата на станот, обично е најбарана онаа најлошата, во центар на градот или во негова непосредна близина. Не затоа што во централните подрачја не се живее (во развиениот свет се повеќе се бега од центарот, особено семејстава со деца) туку затоа што урбанистичкото планирање, особено на овој дел од градот е вон сите нормативи, што го направи место за живот без елементарни стандарди. Употребната вредност на овие станови е многу мала, а сепак, нивната продажна цена е многу висока. Тоа е огромен проблем. Купувачите плаќаат најмногу. Купувачите купуваат станови со низок квалитет по висока цена, а потоа во нив лошо живеат. Тоа претставува бедна егзистенција.

стан – 46 м2, населба Карпош, Скопје (2015/16)

архитект: непознат

При купување на стан треба да се биде претпазлив. Сите се експерти кога станува збор за домувањето како секојдневно искуство. Сепак, сите не се стручни кога станува збор за проценка на пазарната вредност на недвижниот имот или проценка на употребната вредност на станот. 12-те критериуми за употребната вредност на станот можат да бидат од голема корист за сите купувачи при изборот на недвижност. Пред да го купите станот, не заборавајте да побарате од вашиот агент и самиот инвеститор да ви дадат сертификат за вкупен квалитет на станот, тоа ја подразбира и неговата употребната вредност што имаат намера да ви ја продадат. Тие секако дека немаат таков сертификат, но ако сакаме да не ни случуваат и понатаму актуелните новоизградени станови, ќе треба да се воспостави за да може купувачите да бидат информирани.