Порта3 – градежништво, архитектура и екологија Порта3 – градежништво, архитектура и екологија
КЛУЧНИ ГЛОБАЛНИ СИСТЕМСКИ СЛАБОСТИ ВО ГРАДЕЖНИШТВОТО?
Минатиот месец, со преку 17 закажани, но скромно медиумски покриени, протести низ Англија и Велс се одбележа Националниот ден на протест против градителите (National Day of Developer Protests). Преку овој протест сопствениците на станови протестираат против градителите со оглед дека ги сметаат за одговорни за проблемите со противпожарна заштита во становите и астрономските цени за санација во рамките на континуираната криза со фасадните облоги во земјата отпочната со пожарот во Kулата Гренфел (Grenfell Tower Fire). Во овој најтрагичен пожар во станбен објект во Велика Британија по Втората светска војна на 14.6.2017 во Лондон трагично го загубија животот 72 лица, 70 беа повредени, додека 223 успеаја да избегаат.
Четири години подоцна, последиците од овој пожар сè уште одекнуваат во јавноста. Криминалната истрага отпочната на 15.6.2017 и официјалната јавна истрага по овој пожар (Grenfell Tower Inquiry) под претседателство на Сер Мартин Мур-Бик (Sir Martin Moore-Bick) отпочната на 14.9.2017 сè уште се во тек, додека во Филаделфија, САД, од 11.6.2019 се води граѓанска парница од преживеаните во пожарот и семејствата на починатите против производителите на фасадните панели Арконик (Arconic) и термичката изолација Целотекс (Celotex), обете со седиште во Пенсилванија.
Меѓу другите, пожарите во шестокатниот станбен блок Семјуел Гарсиде Хаус (Samuel Garside House), Баркинг Риверсајд (Barking Riverside) во Баркинг, Лондон, на 9.6.2019, приватниот шестокатен студентски дом „Болтон Кјуб“ (Bolton Cube) во Болтон за потребите на Универзитетот во Болтон на 15.11.2019 и 19-катната станбена кула „Поплар“ (Poplar) во источен Лондон на 7.5.2021, за среќа сите без жртви и само со повредени, се континуирани потсетници за опасноста која ги демне корисниците на повисоки објекти во земјата.
„ПРЕГЛЕД НА НАДВОРЕШНАТА ФАСАДА“
За жал, трагичниот пожар во Гренфел кулата и наведените три пожари го претставуваат само врвот на проблемот со кој се соочуваат корисниците на повисоките објекти во земјата. Непосредно по пожарот во Кулата Гренфел Министерството за домување, заедници и локална власт (Ministry of Housing, Communities and Local Government) иницираше програма за идентификување на објектите повисоки од 18 метри со фасадна облога од алуминиумски композитен материјал, каква што била користена на опожарената кула, а за која се смета дека придонела за исклучителното брзо ширење на пожарот по фасадата на објектот. Според К. П. Стевен (Fire Safety Forum, 22.9.2017) во 2017 година весникот Тајмс известил за истражување изготвено за потребите на Истрагата за пожарот во Кулата Гренфел, според кое, горивната вредност на панелите и термичката изолација на фасадата на Гренфел кулата била еквивалента на пожар предизвикан со горење на 32.000 литри бензин!!!
„Преглед на надворешната фасада“ (External Wall Survey – EWS1) е името на програмата за идентификување на објектите повисоки од 18 метри со фасадна облога од алуминиумски композитен материјал. Овие прегледи укажале дека проблемите со противпожарната заштита на повисоките објектите се многу поголеми од оние оригиналните сврзани само со примената на фасадни облоги од алуминиумски композитен материјал. Користење други видови на запаливи фасадни облоги, термичка изолација од запаливи материјали, немање соодветна противпожарна сепарација, несоодветни противпожарни врати, балкони од запаливи материјали – дрво и низа други. Ова довело до проширување на обемот на објекти подложни на овој преглед.
ПРОЦЕНЕТАТА ВРЕДНОСТ НА СТАНОВИ КОИ НЕ ДОБИЛЕ ПОТВРДА ДЕКА СЕ БЕЗБЕДНИ Е „НУЛА“
Во декември 2018 година Владата издала упатство за тоа како да се постапи со ваквите објекти. Ова било проследено со „одговор“ на банките и штедилниците кои нудат станбени кредити. Проценетата вредност на сите оние станови кои не добиле потврда дека фасадата на објектот е безбедна од противпожарен аспект била регистрирана како „нула“. Како резултат на ова сопствениците на станови и да сакаат веќе не можат да ги продадат своите станови со оглед дека ниту една банка нема да му одобри кредит на потенцијалниот купувач. Истовремено, сопственикот на станот треба да го исплаќа земениот кредит за сега безвреден стан.
Според препораките на Владата за сите повисоки објекти кои не се безбедни од пожарен аспект било препорачано да се воведе противпожарна патрола (Walking Watch) за објектот, сè додека објектот не се саниран, а сè со цел да се заштитат животите на станарите и посетителите на објектите. При ова станува збор за секојдневна 24-часовна патрола за да ги предупреди станарите во случај на пожар на фасадата или во објектот, како би можеле со време да го напуштат објектот. Според анализите на Министерството за домување, заедници и локална власт, средната месечна цена за противпожарната патрола по стан е околу 158 евра, а истата е на товар на сопственикот на станот. Во декември 2020 година Владата формирала фонд од околу 34,5 милиони евра за плаќање на противпожарните патроли, но нема доволно информации за да се утврди во која мерка овој фонд ќе биде во можност да ги покрие овие трошоци.
Според британскиот систем, сопственикот на земјиштето е и сопственик на објектот, што во суштина значи дека „сопствениците“ на становите кога ќе ги купат, тие всушност само го изнајмуваат станот на од 99 до 999 години (за првиот купувач) и треба да платат годишна наемнина за земјиштето, вообичаено во износ од околу 170 до 575 евра. Дополнително, „сопствениците“ треба задолжително да ги платат трошоците за управување со објектот, градежното осигурување на објектот, комуналните сметки за заедничките простории, како и за тековното и инвестиционото одржување на заедничките простории и конструкција на објектот, коишто во централното градско подрачје на Лондон изнесуваат помеѓу 4.600 и 5.750 евра годишно. Се разбира погоренаведените сметки не го вклучуваат данокот за имот, осигурувањето за предметите во рамките на станот, комуналните сметки за станот или пак тековното или инвестиционото одржување на самиот стан. Дополнително, неодржувањето на станот и неплаќањето на сметките кон сопственикот на земјиштето / зградата во екстремни случаи може да резултира и во судско одземање на станот од „сопственикот“ и враќање на станот во сопственост на сопственикот на земјиштето / зградата, без оглед на тоа што претходно купениот рок за изнајмување не е истечен.
ЕНОРМНИ СМЕТКИ ЗА ПРОТИВПОЖАРНА САНАЦИЈА НА ОБЈЕКТИТЕ
Како резултат на утврдените проблеми со противпожарната заштита на повисоките објекти, осигурителните премии за становите во објекти со несоодветна противпожарна заштита многу се зголемени, како и месечните давачки на станарите. Дополнително, „сопствениците“ на становите се соочуваат и со енормни сметки за противпожарна санација на објектите. Има ситуации кои резултираат и во случаи кога „сопственикот“ на станот е принуден да ги врати клучевите од станот на банката која го држи станот под хипотека, го напушти станот и ефективно стане бездомник, како и да прогласи „личен банкрот“ за да го избегне плаќањето на преостанатиот кредит. Се разбира, прогласувањето на „личниот банкрот“ има далекусежни последици како финансиски така и во однос на идните можности за вработување на лицето.
Според последниот објавен Извештај (Building Safety Programme Monthly Data Release, England: 30 April 2021) од Министерството за домување, заедници и локална власт од 30.4.2021 до крајот на март 2021 година биле идентификувани вкупно 469 високи станбени и јавни згради повисоки од 18 метри со облога од алуминиумски композитни материјали за коишто се сомнева дека нема да ги задоволат Градежните прописи (Building Regulations). Според истиот извештај е утврдено дека до крајот на месец март 2021 година кај 98 % (157 објекти) од идентификуваните објекти во социјалниот сектор или е завршена или е отпочната санација, а дека кај 93 % сомнителната фасадна облага веќе е извадена. За разлика од ова напредокот на санацијата кај објектите во приватниот сектор е нешто побавен, со оглед дека само кај 88 % (190) објекти или е завршена или е отпочната санацијата, а само кај 64 % е извадена сомнителната фасадна облога.
Во неколку наврати досега британската Влада има одвоено вкупно околу 5,75 милијарди евра за замена на запаливите фасадни облоги на станбените објекти повисоки од 18 метри, а во февруари 2021 година најави дека за пониските објекти „сопствениците“ ќе треба да земат долгорочен заем со месечна рата не поголема од околу 58 евра.
И покрај овие напори, проценките се дека реалната сметка за противпожарната санација (замена на запаливите фасадни облоги и отстранување на сите други противпожарни дефекти) на повисоките објекти во земјата ќе биде околу 17,25 милијарди евра. Проценките од февруари 2021 година во Извештајот на Министерството за домување, заедници и локална власт, укажале дека само во Англија има околу 2.110.000 станбени единици во објекти повисоки од 11 метри, во коишто живеат околу 3.870.000 жители. Недоволниот број на стручни лица за оценка на противпожарната безбедност на фасадите на повисоките објекти го одолговлекува процесот на проценка на безбедноста и како резултат на тоа, сè уште нема дефинитивни податоци за вистинскиот број на објекти кои не се безбедни.
НЕЗАВИСЕН ПРЕГЛЕД НА ГРАДЕЖНИТЕ ПРОПИСИ И БЕЗБЕДНОСТА ОД ПОЖАРИ
Според кампањата на групата „Крај на нашиот скандал со фасадни облоги“ (The End Our Cladding Scandal), покрај претходно идентификуваните високи објекти со запалива фасадна облога, уште дополнителни 2.957 објекти имаат регистрирано барање за замена на постоечките фасадни облоги со нови отпорни на пожар. Според проценките на групата, овие објекти претставуваат околу 28 % од сите повисоки станбени објекти во Англија и во рамките на овие објекти се наоѓаат околу 700.000 станови. Без сомнение се поставува прашањето, како вакво нешто можело да се случи во една од седумте најразвиени земји во светот!?
Веројатно, барем делумен одговор на ова прашање може да дадат заклучоците од веќе завршениот Независен преглед на градежните прописи и безбедноста од пожари (Independent Review of Building Regulations and Fire Safety), инициран од Министерството за заедници и локална власт (Department of Communities and Local Government) на 30.8.2017 година, а спроведен под раководство на дамата Џудит Хакит (Dame Judith Hackitt). Резултатите од Завршниот извештај под наслов „Градење побезбедна иднина“ (Building as Safer Future) во мај 2018 година биле презентирани од министерот за домување, заедници и локална власт (Secretary of State for Housing, Communities and Local Government) во британскиот Парламент. Во рамките на овој извештај, како свое лично видување, претседавачот на независниот преглед, Хакит ги наведува овие четири фактори како клучни за затечената состојба:
Незнаење
„Прописите и препораките не секогаш се прочитани од оние коишто треба, но и кога се прочитани, или не се разбрани, или соодветно не се интерпретирани.“
Незаинтересираност
„Основна мотивација е да се извршат работите најбргу и најевтино што може, наместо да се изготват квалитетни домови во кои луѓето ќе може безбедно да живеат. Кога ќе се изрази загриженост од други лица вклучени во процесот на градба или од станарите, тие честопати се игнорирани. Некои од оние кои изведуваат градежни работи не даваат приоритет на безбедноста, користејќи ја недореченоста во прописите и препораките за да го изиграат системот.“
Нејасност (на улогите и одговорностите)
„Постои недоречност околу тоа кај кого е одговорноста, што е нагласено преку нивото на фрагментација во индустријата, а попречува соодветно да се определи носителот на одговорноста.“
Несоодветност (во назорот на пропосите и мерките за принуда)
„Се чини дека големината или комплексноста на проектот не го информира начинот на којшто истиот ќе биде надгледуван од надлежните органи. Кога е потребно да се изврши имплементација на прописите, ова честопати не се спроведува. Кога се спроведува, казните се премали за да бидат ефикасна заштита.“
Според дамата Џудит Хакит, овие проблеми придонеле да се создаде несоодветното однесување во целиот сектор, кое може да се дефинира како „трка кон дното“ предизвикано или како резултат на незнаење, незаинтересираност или затоа што системот не ја поддржува добрата пракса. Според неа во рамките на учесниците во процесот на градење, нема соодветен фокус врз испораката на најдобриот можен квалитет на градби, а со цел да се обезбеди станарите да бидат безбедни и да се чувствуваат безбедно. Во рамките на својот независен преглед и поддржана со факти за слични проблеми и во други развиени средини во светот, таа заклучува дека најверојатно станува збор за глобален проблем.
Како резултат на ваквите состојби, градежната индустрија во Велика Британија се наоѓа на прагот на темелни промени, од кои во иднина се очекува да се надминат досега утврдените проблеми.
МОЖЕ ЛИ СО МИРНА ДУША ДА КУПИТЕ СТАН?
А сè до надминување на проблемите, може ли со мирна душа да купите стан? Ако се земе предвид дека „сопственикот“ на станот платил илјадници евра за правни трошоци, трошоци за собирање на потребните податоци за купување на станот, проценка од проценител најчесто со преглед на состојбата на станот и објектот од стручно лице, банкарски трошоци и провизии, надомест за пренос на станот и упис во катастар, селидбени трошоци, сето ова во комбинација со кредит на 20 години. И по сè ова да добиете извештај дека објектот не ги задоволува противпожарните прописи и дека Вие треба да платите за санацијата на објектот? Сè ова се случува и покрај тоа што за објектот постои урбанистичка согласност, градежна дозвола и употребна дозвола, вообичаено за објектите до 10 години старост и гаранција за конструкцијата на објектот, и дека сите оние што Ви наплатиле за проверки и посреднички услуги во текот на купувањето на објект утврдиле дека сè е во ред.
